黃向陽 陳平
現在的房地產行業分析報告多從需求供給等市場層面分析房價高漲的原因，偏重于市場描述，按國際慣例，房地產是金融行業的一個分支，涉及的層面眾多，但僅從市場方面入手，難免會出現只見樹木不見森林的情形。本文從高房價形成的制度性因素著手，分析高房價形成的成因及相應的政策建議。
一、土地批租制度是造成高房價的重要原因之一
改革開發前，我國實行的計劃經濟體制，土地使用權一直處于無償、無流動、無期限的行政劃撥狀況。改革開放后，為了籌集資金用于建設，土地制度改革在上世紀80年代未開始解凍破冰，1988 年4 月，全國人大對《憲法》進行了修改，刪除土地不得出租的規定，增加 “土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的規定，1988 年12月通過《土地管理法》的修改議案，規定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，并在1990年5 月國務院發布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。《憲法》、《土地管理法》的修改和《暫行條例》的制訂頒布實施，從法律的基礎上恢復了我國土地資產的商品屬性，標志著我國土地管理機制告別計劃經濟時代，步入市場經濟時代，并為房地產行業及相關行業的發展奠定了基礎。
但我國的土地管理制度基本上沿用了1984年前香港的土地管理制度，即政府一次性出讓若干年限的土地使用權，并一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和作為土地使用權出讓金。但1984年香港為彌補這一制度的缺陷，實行了土地批租制和土地年租制度的混合制度，但我國管理層卻沒有及時調整相關制度。雖然十多年來，土地批租制度為地方政府加快城鎮建設，促進城鎮發展發揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來。主要表現在：1、極大的提高了當期的土地成本，尤其是在“招拍掛”土地出讓制度實行之后，造成了獲得土地資源的門檻極高；2、在追求政績的刺激下，各地當期政府樂于抬高低價和加大本期土地出讓量，造成土地批租的收益在短期與長期分配上存在結構性失衡，土地資源利用的長期規劃和當期利益存在根本沖突。
但高昂的土地成本必然由開發商轉嫁給消費者及反應在商品房價格中，并且在商品房價格中占有較高的比例，所以商品房價格也就順理成章維持在較高的價格水平，根據調研目前土地成本一般約為房價的三分之一以上。并且土地出讓價格的上揚也帶動房價的上漲，并成了開發商維持高房價的主要理由之一，同時房價的上漲也提高了開發商和政府的價格預期，從而帶動了即將出讓土地價格的上揚，以至于陷入了“高土地出讓價格→高房價”到“高房價→高土地出讓價格”的不良循環。
表1 上海、北京近幾年住宅地價與銷售價格比
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2001年 |
2002年 |
2003年 |
2004年 |
上海 |
47.34% |
46.17% |
39.38% |
34.04% |
北京 |
42.64% |
46.07% |
47.35% |
44.45% |
數據來源：同致加工整理
圖1：全國主要城市居住用途地價指數
數據來源：中國城市地價動態監控系統
二、稅費負擔較重，是造成高房價的重要原因之二
從房地產銷售環節來看，房地產企業不僅要繳納營業稅、所得稅、教育費附加、城市建設稅等，房地產企業還需繳納土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅。從房地產開發環節來看，各種收費項目名目較多，負擔較重，如市政配套費、人防建設費、抗震費、防洪費、環保費、綠化費、商業網園林建設費、立項管理費、拆遷管理費、開發管理費、征地手續費等等，數不勝數。雖然各地差異較大，但一般而言收費項目大都有數十種之多，有的地方甚至超過百種。此外，在取得土地的過程中，政府土地出讓也存在重復收費，計算不規范現象等。如開發商繳納了土地出讓金，還需繳納市政配套建設費等。在深圳，還需實物形式提供居委會、派出所、中小學校樓房等。
負擔如此繁重的稅費，房地產開發商只有將成本轉移到房地產價格中，造成房價高也就不足為奇了。而且當地政府處于自身利益的考慮，有可能隨意增加收費種類的趨向，政府和開發商利益之間的博弈，甚至可能造成“稅費高→房價高”到“房價高→稅費高”的惡性循環。
三、貧富差距過大造成高檔商品房開發的熱潮，是推動高房價的重要原因
2003年國家統計局披露的基尼系數已經超過警戒線，達到0.468。另外，僅在城市中，至2005年7月，低保人數已達2,200多萬，若按目前戶均規模3.44人估計，國內城市中比較窮的人，能夠超過7,000萬。在農村中，僅失去土地、無法耕作的人數，現在就大約有4,000-6,000萬人。據美林投資銀行和凱捷資訊公司發布的《2004全球財富報告》，2004年中國內地的富豪(百萬美元)總數已達23.6萬人，成為亞洲地區僅次于日本的第二大百萬富翁聚集地。我國貧富差距現象已成為國內關注的社會熱點焦點之一，貧富差距現象主要是我國現行的分配制度及我國經濟處于轉型時期眾多制度存在漏洞所造成的。
貧富差距拉大的同時，我國的富裕人口數量及財富總量急劇膨脹，部分開發商為迎合富裕人口的住宅需求，從而加大了高檔商品房、別墅等項目的開發，以至于出現房地產開發商老總引發的“為富人蓋房還是為窮人蓋房”的爭論也就不足為怪，高檔商品房項目利潤較高，現在是市場經濟時代，開發商為追逐利益，偏向于開發高檔類項目，這情有可原，但過多的高檔商品房項目的開發，在資金、土地等資源上擠壓了部分普通住宅商品房項目開發數量，使普通商品房供給相對不足，從而整體上帶動了我國住宅商品房價格的普遍上漲。
結論
我們認為房價高不僅僅是供求力量的對比，更深層次的原因在于特定歷史時期特殊制度的不合理在各種誘發因素的畸形結果，而涉及地方政府財政收入和歷屆政府政績的土地批租制度和較重的眾多稅費負擔是造成房價高企的主要原因，由收入分配制度和我國經濟處于轉型時期眾多制度存在漏洞造成的財富貧富差距過大是推動房價高企的主要原因。單純用經濟學的觀點，房價高是無解的命題，房地產行業所積聚的焦點問題不僅僅是經濟學、建筑學、營銷學、城市規劃等課題，而更多的是社會學、政治學課題。同時，房地產行業單純用調控的方法是治標不治本的，制約行業長期穩定發展在于根本合理制度的建立。
我們認為，房價高現象不僅是開發商和消費者之間博弈的彼此消長，也不僅僅是房地產投機者惡性炒作的杰作，房價高深層次的原因歸結于政府相關制度的有待完善。我們在關注政府出臺各種政策調控房地產行業時，那又有誰來調控政府，是民意還是聽證會？我們不得而知。從股市十幾年的興衰成敗的發展歷程我們得知，一個行業長期發展不取決于政府一時期內的政策沖動，而在于行業根本制度的建立和完善。我們在悲哀股市長期萎靡不振的同時，是否想起股市長期竭池而漁的做法導致大部分股民“用腳投票”和潛在進入者的望而卻步，是否應該敲起房地產行業長期規范發展的警種。從普通百姓的角度，股市的種種弊端，廣大股民可以選擇離開，房地產行業即使積弊層層，大部分人民為安身立命也只能選擇默默的艱難承受，由于房地產行業涉及大眾安居的基本需求，并間接影響到很多相關行業的發展，房地產行業根本合理制度的建立尤其顯得迫切和重要。綜觀我國目前的房地產行業制度，制度設計和實施已經決定了它首先是有利于政府，其次是有利于開發商。政府在謀求自身利益的同時，由開發商間接轉嫁，讓廣大消費者承受了高昂的房價，并由擠出效應阻礙了其他行業的發展和升級，這與建立“和諧社會”的宗旨和整體國民經濟各行業的協調發展相背離。我們認為最樸素的道理卻也是最永恒的真理，由股市根本制度在于保障廣大投資者的利益延伸到房地產行業，其根本合理制度在于保障大部分人們能安居樂業，或許只有那個時候，爭論才會少一些，和諧會多一些。
