文：李瓊瓊 周夢思
在政府大力支持住房租賃市場發展的背景下，“長租公寓”在市面上出現的頻率越來越高。最近一則關于北京租賃住宅樓盤“中國鐵建理想家”的消息，引起了小編的注意。這個租賃住宅樓盤位于北京大興區黃村鎮興華大街，地處北京市南五環至南六環之間，緊鄰地鐵四號線清源路站，開發商為欣達置業。該樓盤銷售人員表示，要租該樓盤的房子，得“押二付一”，但這個“二”是指二十年，“一”是指“十年”，啥意思？意思就是租這房子得一次性交10年租金和20年的押金，小編一算，這不就是一次性得交30年的房租嗎？！這到底是在買房還是在租房呢……
據悉，該樓盤將在2018年春節前后正式對外預租，銷售人員表示該樓盤的租賃價格將高于周邊的租賃均價。
1.我是來租房的，你卻叫我“買”房，開發商為何如此“為難”租客？
一次性交30年房租，對于租房者而言絕對算是一筆“巨款了”，相信不少人都會望而卻步，那么開發商為什么還要打出這樣的牌呢？那是因為做長租公寓著實是一筆“燒錢”的買賣！企業要發展，必須快速回籠資金，而長租房市場投資回報期一般都很長。據相關統計，我國的租金回報率是非常低的，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、廣州1.69%，1%-2%的租金回報率意味著按著現在的租金水平，開發商回本的期限簡直遙遙無期。
以深圳11月份拍賣的首宗“70年只租不售”的居住用地為例，地塊位于龍華民治街道，占地面積約2萬㎡，建筑面積約9萬㎡，成交樓面地價為1.11萬元/㎡，成交總價為10.1億元。以0.8萬元/㎡的建設成本估算，樓盤總投資成本約為17.3億元。
該項目周邊住宅租金水平大約為100元/㎡·月，在不考慮空置期和資金時間成本的情況下年租金收入大概是1.08億，這么算下來項目的靜態投資回收期長達16年，如果要考慮市場空置和資金時間成本，開發商將面臨更長的租金回收期，資金周轉的壓力是開發商發展長租公寓最直接的挑戰。這就不難理解，為什么欣達置業要打著一次性收10年租金，20年押金的如意算盤了。
據悉，欣達置業此舉有設限“以租代售”之嫌，已被北京市住建委緊急約談，住建委啟動了對該項目運營方式的調查，并要求其進行全面自查和整改。
2.建行“按居貸”：開發商實現快速回款，租客成本上浮約7%
11與3日中國建設銀行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、金地集團、碧桂園、星河等11家房地產公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，正式宣布進軍長租房市場，推出“按居貸”產品。
“按居貸”是一種無抵押，純信用類的貸款，貸款利息基本按基準利率執行，最高可貸100萬。額度期限最長不超過10年，不可循環使用，信用方式單筆貸款支用期限原則上最長不超過3年。
“按居貸”給想要租房的群體提供了一種新的選擇——貸款租房，租客與房東簽訂長期租約（一般為3年），租客由每月向房東交房租轉變為向銀行交租貸，銀行將租金一次性支付給房東（開發商）。在這種模式下，開發商可實現快速回籠資金，租客也能在長租期內過上相對“穩定”的生活，但租房成本會有一定幅度的提高。
以一套月租為5000元/月的小兩居來計算，一次性貸款3年租金的總額為18萬元，年利率4.75%，月付利息為5374元，比直接付租金高出374元/月，租房成本上浮約7.5%。
3.長租公寓模式下，租金普遍比周邊物業高出10%以上，未來還得漲！
目前市面上的長租公寓主要有以下四種系別：
酒店系——代表品牌有：華住（城家）、窩趣（鉑濤）
開發商系——代表品牌有：萬科泊寓、招商壹棧
中介系——代表品牌有：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）
公寓運營系——代表品牌有：新派公寓、YOU+、魔方、熊貓等
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長租公寓運營模式比較 |
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運營方式 |
集中式 |
分散式 |
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代表企業 |
開發商、酒店、公寓運營系 |
中介系 |
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房源 |
多 |
少 |
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裝修成本 |
規模化裝修，成本低 |
分批裝修，成本較高 |
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運營周期 |
周期長，資金壓力大 |
回收租金快，資金周轉快 |
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盈利模式 |
租金收入 衍生服務收入 |
租金差價收入 衍生服務收入 裝修溢價 長承租期租金溢價 |
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溢價空間 |
高 |
低 |
酒店、公寓運營系別跟開發商的運營模式類似，都是集中式供應房源，中介系則以“二房東”的形式為主。長租公寓一般會選擇當下年輕人喜歡的風格進行統一裝修，另外還會提供高速網絡、保潔、家電設備故障定期排查和及時維修響應等衍生服務，以提高租住品質，因而長租公寓的租金相對于周邊類似物業也普遍會高出10%-20%。
以北京、上海、深圳等一線城市為例，我們來看看同地段同類型房源的租金水平：
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類型 |
公寓 |
長租公寓租金 （元/月） |
周邊類似物業租金（元/月） |
高出比例 |
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集中式 |
北京萬科泊寓某店 |
2900（22 m2） |
2000（20m2） |
31.82% |
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上海魔方公寓某店 |
5500（35 m2） |
6800（52 m2） |
20.76% |
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深圳魔方公寓某店 |
3300（32 m2） |
3150（38m2） |
24.26% |
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分散式 |
北京我愛我家某店 |
2800（54 m2） |
2500（58 m2） |
20.19% |
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深圳鏈家自如某小區 |
3030（44 m2） |
2600（42m2） |
11.25% |
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深圳自如某小區 |
6600 |
5900 |
11.86% |
從以上分析來看，住房租賃貸款使租房成本提升約7%，而長租公寓的租金又普遍比周邊物業市場租金高出10%以上，整體算來，租房成本將提升20%。
從當下來說，長租公寓還處于搶占市場的時期，并未有大的盈利。據相關數據顯示， 自2014年以來，已經開始布局長租公寓的萬科泊寓在全國24個城市的24000間公寓尚未實現整體盈利；入行兩年的世聯行紅璞公寓除北京紅璞公寓外其他全部項目都處于虧損階段；龍湖地產進軍長租公寓也公開表示三年內不考慮盈利問題。
在政策利好下，企業爭相進軍長租公寓，目的是為了在今后的住房租賃市場搶占一席之地，待市場占有率擴大到一定的規模后，便可通過上調租金來實現盈利，因此，未來長租公寓租金上調仍是大的趨勢。
長租公寓雖然租金相對較高，但居住環境和品質會有較大提升，而且長租的模式能讓租客保持穩定的租賃關系，不用時常困擾于搬家的問題，所以整體來說，長租公寓有利于改善城市租房大環境，促進租賃市場的健康發展，這必然是未來租房市場的發展方向。
所以呢，好好工作，努力賺錢吧，不然將來你可能連房子都要租不起了！
