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南京政策影響
發布時間:2013-08-04    5117 閱讀量
    1%的契稅延續了,原本1%的補貼雖然減少了一半,對于自住和改善性購房者來說,影響不是很大。對于2010年樓市可以說是一個利好,也為2010年的普通住宅市場增加了信心。不過對于房價走勢和成交量走勢而言,不會出現太大的變化,購房者仍將依照自己的需求買房,因此房價和成交量都不會有大的波動。

    ■房企買地價款分期付款不得超過1年

    開發企業分期繳納的全部土地出讓價款,期限原則上不超過1年,首次繳款比例不得低于全部土地出讓價款的50%。對于未按規定繳清全部土地價款的單位或個人,不得核發國有土地使用證,也不得按土地價款繳納比例分割發證,對于未按時繳納土地價款,未按合同約定動工開發建設的單位和個人,拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動,有關拖欠和違約信用信息要計入其誠信檔案,可通過提高競買保證金或違約金等方式,限制其參加土地招拍掛互動。

    ■土地合同中要明確項目開工、竣工和相應處罰條款

    對于新出讓的土地項目,應根據項目規模和建設周期,在出讓合同中明確項目的開工、竣工時間和相應處罰條款,違反合同的,按照國家相關規定和合同條款進行處罰。

    ■南京2010年新開工650萬平方米保障性住房

    保障性住房2010年是650萬平方米的新開工量,其中經濟適用房是六百萬平方米的新開工量,新開工量相當于什么概念?去年南京市所有新開工商品房1000多萬平方米,這在全國是20%多的增幅,去年揚州市含縣,全年新開工量為293萬平方米,換句話說我們保障性住房相當于兩個中等城市一年商品房的量。體現了政府加大保障性住房的力度和決心。

    容積率新規

    ■收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

    除獨立式住宅建筑(別墅)和需要大空間的商業建筑以外,住宅建筑層高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高大于4.8米、商業建筑層高大于6.0米的,計算容積率指標時,該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算。

    這是南京規劃部門首次明確了“層高控制對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算并無這方面的規定,此舉收緊容積率計算指標, 堵開發商“偷”面積的行為。

    ■酒店式公寓首次明確定義

    本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。

    “酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產業界的通俗稱謂,規劃、房產等部門并無一個官方的定義。這是南京規劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態首次進行規范,以便統一管理,促使良性發展。

    ■坡地建筑、地下室容積率認定更規范

    新建建筑被地形部分掩埋的,當掩埋長度不足本層建筑外墻周長(局部凹凸不計入,下同)三分之一時,該層建筑面積全部計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時,該層建筑面積的二分之一計入容積率;掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時,該層建筑面積不計入容積率。

    由于在實際開發中,坡地建筑的廣泛設計和增多,需要對地上空間和地下空間進行規范化得認定?!叭莘e率新規”特別提到了新建建筑被地形部分掩埋部位的容積率計算方法??梢詾橐院箜椖繉嶋H容積率的把控提出依據。

 

【同致誠評論】政策收緊的尺度很大。首先,對于尚未開發的地塊來說,可以操作的空間變小了,特別是之前南京出現過的3.3米的高端豪宅將越來越少,開發商會大力發展普通住宅產品。

    酒店式公寓等產品本身就是非主流的,從這一點看,政策對樓市的影響并不大。其次,對于已經建成的層高超出規定的項目,則是好事,因為在政策的封堵之下,這類產品奇貨可居了。

    此次政策的出臺,表明南京市政府嚴管房地產開發領域腐敗問題的決心,也保障了市民的合法權益。對按規辦事的開發商來說,無任何影響,對于鉆空子的開發企業來說,具有重大約束作用。
 
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